Heading 1

ארנונה ואתרי בניה


 

בפרויקטים רבים נדרש הקבלן לעשות שימוש באתרי התארגנות זמניים, בין אם כאלו אשר מעמיד לרשותו מזמין העבודה ובין אם כאלו שמצא בעצמו.

גם כאשר האחריות בנושא זה מוסדרת באופן מפורש בחוזה בין מזמין העבודה לקבלן, עולות במקרים אלו שאלות בנוגע למעמדו של אתר ההתארגנות מבחינת דיני הארנונה ומהם החיובים החלים בנסיבות כאלו.

אגב, שאלות דומות עשויות להתעורר גם בנוגע לאתר בניה הנמסר לקבלן לצורך ביצוע עבודות בניה, וככלל בכל מקום הנמסר לחזקת הקבלן.

במקרים כאלו מוצא עצמו הקבלן פעמים רבות בהתדיינות ארוכה מול רשויות בנוגע לחיובי ארנונה לא מדויקים או כאלו שהוטלו בחוסר סמכות, ואשר יש בהם כדי לפגוע משמעותית ברווחיות הפרויקט.

 

מה מקור הסמכות לחיובי ארנונה?

 

דין אתר בניה ושטח התארגנות כדין כל שטח המצוי בשטחם המוניציפאלי של המועצות האזוריות, המקומיות והעיריות ("הרשויות") ולפיכך, חלה על הקבלן המחזיק בשטח כאמור החובה לשלם בגין שטח זה ארנונה ("הנישום").

סמכות הרשויות לשלוח חיובי ארנונה לנישום נובעת מכוח חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 ומכוח פקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "חוק ההסדרים במשק" ו-"פקודת העיריות" בהתאמה), מכוחם מתקינות הרשויות צווי ארנונה המתעדכנים מידי שנה, והמהווים חקיקת משנה.

 

חובת ההודעה:

סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות מורים כי על המחזיק (הנישום) בנכס מוטלת החובה להודיע בכתב לרשויות בדבר השינוי בהחזקה בנכס וכל עוד לא מסרו הודעה כאמור, יהיה המחזיק חייב בתשלום ארנונה, מתוך הרציונאל כי הנישום יודיע לרשות מיד עם חדילת ההחזקה בשל האינטרס לפטור עצמו מתשלום ארנונה. קרי, על המחזיק היוצא החובה להודיע לרשויות על השינוי בהחזקה.

בהעדר הודעה מטעם הנישום כי חדל להחזיק בנכס ובלא שהרשויות בדקו מיוזמתן וגילו אודות שינוי המחזיקים בפועל, חלה חובה על הרשויות להמשיך ולראות בנישום האחרון הרשום בספריה כנישום הנכון לחיוב הארנונה ולהטילו עליו, וזאת עד למתן הודעה מטעם הנישום כי חדל להחזיק בנכס או לחלופין עד למועד בו גילתה בפועל כי חל שינוי בזהות המחזיק וממועד זה ואילך בלבד.

ההודעה על שינוי מחזיק בנכס מכוח סעיפים 325-326 לפקודת העיריות צריכה להיעשות בכתב ובזמן אמת ולא ניתן למסור הודעה בדיעבד בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס ולבקש החלה רטרואקטיבית של חיובי הארנונה על המחזיק החדש בנכס. קרי, שיהוי במתן הודעה על שינוי במחזיק הוא באחריות הנישום ועליו לשלם את חיובי הארנונה כפי שהונפקו עד למועד הודעה על השינוי במחזיק.

חיובים רטרואקטיביים:

לרשויות אין כל סמכות להשיט על נישום חיובי ארנונה רטרואקטיביים וחיוב שכזה יותר רק במקרים חריגים ובנסיבות מוצדקות. הלכה פסוקה היא, כי לחקיקת משנה לא תהא תחולה רטרואקטיבית, זולת במקרים חריגים. כידוע, בית המשפט יטה שלא להתיר חיובי ארנונה רטרואקטיביים, כאשר התרה של חיובים תעשה "ביד קפוצה" ותהא כפופה למבחן דו-שלבי של סמכות ושיקול דעת. במבחן הסמכות נקבע כי כל עוד לא קיימת הסמכה מפורשת בחוק לחיוב למפרע, והסמכה כזו אינה קיימת בעניין חיובי ארנונה, קמה חזקה פרשנית נגד תחולה שכזו. (ראה למשל ב-ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (פורסם בנבו, 21.08.2012).

 

הפקת שובר שומה המתקן את חיובי הארנונה הקודמים באותה שנת מס הינה בגדר חיוב רטרואקטיבי פסול, קל וחומר, שובר המתקן חיובי ארנונה בשנת מס קודמת. לעניין זה יפים דברי כבוד השופט המשנה לנשיאה אליעזר ריבלין בפסקי-הדין ב-עע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 01.12.2011): "המצב הראשון של תיקון שומת ארנונה הוא מצב פשוט יחסית, מבחינת הסיווג לחיובים רטרואקטיביים ולחיובים שאינם כאלה. כפי שצוין, בעת הפקת שומת ארנונה, מושלם למעשה תהליך החיוב של הנישום. משכך, הוצאת שומה מתקנת אשר מבקשת לשנות למפרע את החיובים שהושתו על הנישום בשומה המקורית היא רטרואקטיבית במהותה – וזאת בין אם היא מופקת במהלך שנת הכספים ובין אם לאחריה".

 

יצוין כי גם במצב בו הרשויות טוענות כי יש לכאורה יסוד להטלת חיוב רטרואקטיבי על הנישום, אין הרשויות יכולות להשיט חיוב שכזה על מי שלא החזיק בנכס באותה התקופה, ואין יסוד בדין לחיוב שכזה. קרי, נישום אשר מודיע כי מחזיק בנכס החל מחודש פברואר לאותה שנת מס, לא יחויב בגין נכס זה גם עבור חודש ינואר ולרשויות אין כל סמכות להטיל חיוב שכזה. לעניין זה ר' למשל ב-ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (פורסם בנבו, 21.08.2012), פס' 15: "מן האמור לעיל עולה כי הן החיובים שהושתו על לוי בגין השנים 1995-1998... הם רטרואקטיביים. כזכור, העירייה חולקת על כך. לשיטתה, הודעות החיוב שנשלחו ללוי לא משיתות לראשונה ארנונה חדשה, אלא אף מתקנות שומות מוטעות, ולכן אין לבחון אותן במונחים של רטרואקטיביות. אין לקבל טענה זו. ראשית, במישור היחסים שבין לוי לבין העירייה, הודעות החיוב שנשלחו ללוי משיתות עליו – לראשונה – ארנונה בגין המגרש. העובדה כי העירייה השיתה את הארנונה, קודם לכן, על "בית ארלוזרוב" אינה בעלת נפקות בכל הנוגע למישור יחסים זה. שנית, גם אם אכן היה מדובר, כטענת העירייה, ב"תיקון שומות" – לא היה בכך כדי לייתר את בחינת תחולתו בזמן של התיקון. זאת בשל שהרציונאלים שעומדים מאחורי החזקה נגד תחולה רטרואקטיבית ובהם: צדק והגינות, אינטרס הסתמכות, יציבות משפטית ואמון הציבור במוסדות השלטון – חלים על תיקון שומת ארנונה כפי שהם חלים על השתת ארנונה לראשונה...".

Construction

 Law

     בניה. תשתיות. קבלנים. עורכי דין. 

 

© 2018-2020 by Harpaz, Oren, Adler & Co        Disclaimer

 

   |  לייעוץ משפטי בתחומי בניה, קבלנות, פרויקטים ותשתיות, צרו עימנו קשר ונשמח לסייע