Heading 1

אי-הכללת רכיב המע"מ בשומת היטל השבחה


 

כללי

בחודש יוני 2019 בית המשפט העליון דן לראשונה בסוגיית הכללת מע"מ בשומה הנערכת לטובת חישוב היטל השבחה וקבע כי יש להבחין בין סוגי עסקאות שונים – מכירת מקרקעין לשימוש פרטי, מסחרי ("מניב"), או מעורב – כאשר קובעים האם להוסיף מע"מ אם לאו.

הכרעה חדשנית זו משפיעה על חברות קבלניות, המעורבות בעסקאות מקרקעין המיועדים לרוכשים מסחריים, ויכולה להביא לחסכון של עד מיליוני שקלים, כתלות בגובה העסקה. 

היטל השבחה – מהו?

 

היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעל מקרקעין ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה (מטעם הרשות המקומית) אשר אישרה שינוי (תוכנית בניין עיר, הקלה, חריגת בניה וכו') ובכך "השביחה" את הנכס של בעל המקרקעין והביאה לעליית שווי המקרקעין.  

לשם הערכת "ההשבחה" מתבצעת שומת מקרקעין ע"י שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

גובה היטל ההשבחה הינו מחצית מעליית השווי של המקרקעין, ומועד התשלום של היטל ההשבחה הוא ביום "מימוש הזכות" במקרקעין, לרוב ביום מכירת המקרקעין.

פסק הדין התקדימי – בר"ם 1621/18 אטבליסמנט סמונד נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים

 

בית המשפט העליון דן לאחרונה במקרה בו הושבחו מספר חלקות מקרקעין בתל מונד, שבבעלות חברה זרה, כתוצאה משינוי ייעודן בהליך תכנוני מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. על-פי התכנית העדכנית שחלה על המקרקעין, לחברה הוקנתה זכות לבנות 256 יחידות דיור צמודות קרקע על 115 מגרשים. על כן, הפיקה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שרונים שומות היטל השבחה. שומות אלה היו מבוססות על הנחה של מכירת המקרקעין במחיר הכולל את רכיב המע"מ.

המחלוקת נסובה סביב השאלה האם נכון או לא לכלול את רכיב המע"מ במקרה הנדון, והיא היתה בעלת משמעות כספית ניכרת, שהוערכה בכ-17 מיליון שקל.

בשנת 2002 נדונה שאלה דומה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א (מחוזי ת"א) 2409/99 הקופה לתגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות לא"י בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת-השרון), וכבוד השופט גרוניס קבע בפסק דינו כי בעת עריכת השומה יש לכלול גם את רכיב המע"מ. 

והנה, בשנת 2009, מספר שנים לאחר שניתן פסק הדין הנ"ל, פרסמה מועצת שמאי המקרקעין הפועלת במשרד המשפטים תקן מנחה בעניין מרכיב המע"מ בשומות מקרקעין שנקרא "תקן 11.0 בדבר סוגיות מיסוי בשומות מקרקעין" (להלן "תקן 11").

"תקן 11" הבחין בין שלושה מצבי שוק, אשר מסווגים לפי סוג הלקוח אשר בדרך כלל רוכש את המקרקעין, ולכל מצב הכריע בשאלת המע"מ:

  1. כאשר המקרקעין מיועדים לבנייה ללקוחות פרטיים, בעיקר לדיור, יש לכלול את רכיב המע"מ בשומה. זאת, מאחר שהרוכשים גם הם מביאים אותו בחשבון ומתייחסים אליו כחלק מן המחיר.

  2. כאשר המקרקעין מיועדים לבניית נדל"ן מניב - משרדים, מסחר, מלאכה, תעשיה ותעסוקה - אין להביא בחשבון את המע"מ, שכן הרוכשים אינם רואים אותו כחלק מן התמורה (משום שהם יכולים לקזז אותו אל מול המע"מ שהם גובים מלקוחותיהם).

  3. כאשר המקרקעין מיועדים הן לפרטיים והן למסחריים (כאשר הרוכשים יכולים להיות גם פרטיים וגם אנשי נדל"ן) - יש לקבוע מיהו "הרוכש הסביר" שייהנה יותר מרכישת הקרקע או מה שייבנה עליה. אם מדובר ברוכש הפרטי, המע"מ ייכלל; אם מדובר ברוכש המסחרי, המע"מ לא ייכלל.

כעת, בית המשפט העליון (כבוד השופטת דפנה ברק-ארז), בפסק דין תקדימי, אימץ את הנחיות "תקן 11" וקבע כי יש להבחין בין מצבי השוק השונים, כאשר מכריעים בסוגיית רכיב המע"מ בשומת היטל ההשבחה.

במקרה הספציפי שנדון, קבע בית המשפט כי מדובר במקרקעין "מעורבים", המיועדים הן לרוכשים פרטיים והן ליזמים וקבוצות רכישה (רוכשים מסחריים), אולם "הרוכש הסביר" (לפי גודל הקרקע, רמת המורכבות במימוש הקרקע וכו') הוא דווקא הרוכש המסחרי; בהתאם לכך, רכיב המע"מ לא ייכלל בשומת היטל ההשבחה.

לסיכום, בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, חברות קבלניות, המוכרות מקרקעין לרוכשים מסחריים ולא פרטיים, יחסכו מהיום את רכיב המע"מ בבואן לשלם את היטל ההשבחה.

Construction

 Law

     בניה. תשתיות. קבלנים. עורכי דין. 

 

© 2018-2020 by Harpaz, Oren, Adler & Co        Disclaimer

 

   |  לייעוץ משפטי בתחומי בניה, קבלנות, פרויקטים ותשתיות, צרו עימנו קשר ונשמח לסייע